Правовые документы имеют большое значение в нашей жизни, ведь с помощью них происходит фиксация практически каждого юридического действия. Но что делать, если какой-либо из документов, например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности на недвижимость и т.п. был безвозвратно утрачен?
Что лучше в таком случае: получить новый или запросить дубликат (а чем он отличается от копии?), заняться восстановлением или оставить все как есть и, самое главное, когда можно и необходимо обратиться в суд?
Обо всем по порядку.
Начнем с того, что документы на недвижимое имущество бывают двух видов:
– правоустанавливающие – документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия, решение суда и т.п.);
– правоподтверждающие – таким документом на сегодня является только выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает право собственности субъекта на определенный объект недвижимого имущества.
Интересный момент: в зависимости от периода оформления права собственности правоподтверждающие документы могут различаться:
· если сделка с недвижимостью была проведена до 31 января 1998 г., то отдельного документа на руках у владельца квартиры не будет: тогда штамп о государственной регистрации ставился на правоустанавливающем документе;
· если недвижимое имущество перешло в собственность с 31 января 1998 г. по 15 июля 2016 г., тогда у владельца может сохраниться свидетельство о регистрации права на специальном цветном бланке;
· после 15 июля 2016 г. право собственности стала подтверждать выписка из ЕГРН - справка на обычной бумаге, заверенная в Росреестре.
Восстановить утраченное по какой-либо причине свидетельство о государственной регистрации права невозможно, поскольку их выдача прекращена с 15 июля 2016 га.
Поскольку государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а выпиской из ЕГРН подтверждаются кадастровый учёт, возникновение и переход права на объекты недвижимости.
Информация, хранящаяся в ЕГРН, не является секретной или конфиденциальной, и может быть предоставлена любому заинтересованному лицу в письменном или электронном виде после внесения установленной законодательством пошлины.
Таким образом, если право собственности было зарегистрировано (например, печатью на договоре купли-продажи до 31 января 1998 г. или имелось свидетельство о государственной регистрации права), тогда владельцу недвижимости необходимо обратиться в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) за получением выписки из ЕГРН.
Ваши ФИО в выписке будут подтверждением того факта, что Вы собственник.
За получение выписки нужно уплатить госпошлину. Согласно приказу Росреестра от 13 мая 2020 г. №П/0145:
стоимость бумажной выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости для граждан теперь составляет 460 руб. (ранее – 400 руб.), а электронной – 290 руб. (ранее – 250 руб.)
Если для совершения сделки Вам потребовалась копия правоустанавливающего документа, шаги для его получения следующие.
Собственнику квартиры необходимо подать заявление об утере документов в компетентные органы (местную администрацию, суд и т.д.), однако в зависимости от того, когда были зарегистрированы права на недвижимость и какие именно бумаги утрачены, алгоритм действий будет различаться.
· Если право собственности возникло после 31 января 1998 г., для восстановления документов следует обратиться в Росреестр.
Договоры купли-продажи, долевого участия в строительстве, мены и т. д. оформляются в нескольких экземплярах. Один из них хранится в регистрирующем органе, еще два — у каждой из сторон сделки.
При обращении в Росреестр собственник сможет получить повторный экземпляр подлинника, который имеет равную с ним юридическую силу.
Чем копия документа отличается от дубликата?
Копия документа лишь отображает его содержание, однако, если она не заверена уполномоченным органом, ее функции и назначение ограничены.
Дубликат документа - эта та же копия какого-либо документа, однако имеющая с утерянным равную юридическую силу.
С правовой точки зрения, понятия «заверенная копия документа» и «дубликат документа» идентичны, однако дубликатом документа, принято, как правило, называть документ, выполненный на бланке строгой отчётности, содержащий информацию, аналогичную информации в подлиннике.
· До 31 января 1998 г. учетом жилых помещений и регистрацией договоров в отношении них занимались различные органы, поэтому сведения о зарегистрированных правах в Едином государственном реестре недвижимости могут не оказаться. Если сделка была совершена до этой даты, собственнику необходимо обратиться в соответствующее учреждение, например, в БТИ. В нем можно запросить заверенную копию документов, хранящихся в архиве. В их числе — правоустанавливающие, правоподтверждающие, а также технические документы.
Поскольку до 01 марта 1996 г. все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению, за получением копии такого документа следует обратиться в нотариальную контору.
! Обращение в компетентные органы возможно несколькими способами: во время личного визита в территориальное подразделение организации или через МФЦ, по почте или через форму на официальном сайте (если таковая имеется).
В особо сложных ситуациях, когда ни одна из указанных инстанций не помогла в восстановлении того или иного правового документа, можно обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на объект недвижимости.
Несмотря на то, что в законе нет ни слова об исках о признании вещного права, однако такая процедура появились в результате правоприменительной практики.
Признание права собственности возможно также в силу приобретательной давности, правила применения которой урегулированы статьей 234 Гражданского кодекса РФ.
Согласно данной норме лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Таким образом, если собственность была приобретена правомерно, пускай даже без осуществления надлежащего государственного оформления, всегда есть шанс зарегистрировать свои права. Главное, не поддаваться панике и здраво оценить свою ситуацию.
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 21 августа 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.