Многие собственники квартир и нежилых помещений часто не имеют представления о том, что относится к понятию перепланировки, как регламентируется эта процедура, какие действия необходимо предпринять, чтобы она прошла в соответствии с законодательством.
Многим кажется, что, делая ремонт, они просто проводят небольшие изменения в помещении, в то время, как на самом деле, происходит самая настоящая перепланировка, для выполнения которой нужно специальное разрешение.
В данной статье мы рассмотрим следующие вопросы:
- понятие переустройства и перепланировки квартиры;
- цель согласования перепланировки квартиры;
- как правильно оформить перепланировку;
- какие документы необходимы для перепланировки квартиры;
- случаи отказа в согласовании перепланировки квартиры;
- ответственность за несогласованную перепланировку.
Понятие переустройства и перепланировки помещения
Существует два типа изменений помещения, которые необходимо согласовывать: перепланировка и переустройство.
В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса России (далее – ЖК РФ):
переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Например, к переустройству помещения относятся: установка бытовых электроплит взамен газовых плит, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат и др.;
перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Перепланировка помещения включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Указанные изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.
Они должны быть тщательно просчитаны, чтобы избежать аварийных ситуаций – например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.
Не требуют согласования обычные ремонтные работы: заменапроводки, труб и сантехники, штукатурка стен, стяжка пола, поклейка обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.
Сегодня законодательством достаточно подробно урегулирован вопрос перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Жилищным законодательством определен единый порядок проведения, согласования с органами местного самоуправления, завершения работ перепланировки для всех помещений в многоквартирном доме (как для жилых, так и для нежилых помещений).
Зачем согласовывать перепланировку квартиры?
Цель согласования перепланировки:
контроль за тем, чтобы жильцы не построили у себя в квартире что-то, от чего пострадает весь дом, так как имеется риск, что новые стены (или их отсутствие) могут создать лишнюю нагрузку на что-то важное, от чего дом покосится и упадет.
Алгоритм действий при осуществлении перепланировки квартиры
Итак, вы решили, что принадлежащая вам квартира должна быть изменена (перепланирована) по вашему вкусу.
Что необходимо предпринять для этого?
Шаг первый.
Необходимо подготовить проект перепланировки квартиры.
Для этого необходимо обратиться в организацию или к индивидуальному предпринимателю, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО) и заключить договор подряда на подготовку проекта перепланировки.
Шаг второй.
В связи с тем, что перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами местного самоуправления, необходимо обратиться в уполномоченный орган по месту нахождения квартиры (напрямую или через МФЦ) с заявлением о перепланировке, предоставив при этом необходимые документы.
Необходимые документы можно представить также в электронной форме через Единый портал «Госуслуги».
В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, в соответствии со статьей 26 ЖК РФ должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе.
Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.
Если вы направили документы в электронной форме, при желании можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.
Шаг третий (при положительном решении).
Осуществление перепланировки помещения.
Однако, необходимо следить, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.
Шаг четвертый.
Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.
Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем вы должны получить уведомление с описанием внесенных изменений на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре) либо почтовым отправлением.
Если в указанный срок изменения в ЕГРН по каким-либо причинам не внесены, можно обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении. При этом сведения о произведенной перепланировке Росреестр запрашивает самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия в течение 3 рабочих дней с момента вашего обращения.
Перечень документов для перепланировки квартиры
Перечень документов для перепланировки квартиры установлен в статье 26 ЖК РФ, к которым отнесены:
1) заявление о перепланировке (Приложение № 1);
2) правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки квартиры, а при необходимости протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку помещения в многоквартирном доме;
4) технический паспорт квартиры;
5) если собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (представляется по инициативе заявителя).
Документы, предусмотренные пунктами 2,4,6 можно не предоставлять,т.к. орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия можетзапросить сведения о содержании правоустанавливающих документов на квартиру, если право на нее зарегистрировано в ЕГРН, а также технический паспорт (при наличии его в ЕГРН) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки.
Протокол общего собрания собственников помещений в МКД
Если перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме заявителю также необходимо представить протокол общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников помещений в МКД на перепланировку помещения в такомдоме.
Как отмечает Верховный Суд Российской Федерации в обзоре судебной практики № 4 (2018), согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД.
Например, такой документ потребуется в случае демонтажа оконного проема. Такой демонтаж является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества, поэтому возможен только с согласия всех собственников помещений в МКД. По данному вопросу высказался Минстрой России в своем письме от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04.
Когда могут отказать в согласовании перепланировки квартиры?
В соответствии со статьей 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае:
1) непредставления документов, обязанность по представлению которых с учетом возложена на заявителя;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД требованиям законодательства.
В решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД должно быть четко отражено основание отказа с обязательной ссылкой на нарушения.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД выдается или должно быть направлено заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения. Такое решение можно обжаловать в суде.
Ответственность за несогласованную перепланировку
Санкции за незаконную перепланировку жилья предусмотрены частью 2 статьи 7.21 КоАП России и составляют:
Чем еще может грозить несогласованная перепланировка квартиры?
Если обнаружится, что собственник квартиры осуществил ее перепланировку без согласования, ему вынесут предупреждение и потребуют, согласно в соответствии со статьей 29 ЖК РФ привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Отстоять перепланировку можно в суде, если произведенными изменениями не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, то у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи – из нее вычтут расходы на устранение перепланировки.
В том случае, если нарушителем является наниматель, занимающий переустроенное помещение по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования данный договор может быть расторгнут, а на собственника такого жилого помещения, являющегося наймодателем, возложена обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Как отмечено в апелляционном определении Пензенского областного суда от 10 ноября 2015 г. по делу № 33-3189/2015, продажа квартиры с торгов является крайней мерой и может быть применена исключительно в тех случаях, когда все меры воздействия на собственника, самовольно перепланировавшего или переустроившего жилое помещение, исчерпаны. Обратное противоречило бы статье 35 Конституции России, предусматривающей охрану права частной собственности.
Приложение № 1
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения
В
(наименование органа местного самоуправления
муниципального образования)
ЗАЯВЛЕНИЕ
о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения
от
(указывается наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей собственности двух и более лиц, в случае, если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы)
Примечание.Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению.
Для юридических лиц указываются: наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, номер телефона, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного представлять интересы юридического лица, с указанием реквизитов документа, удостоверяющего эти правомочия и прилагаемого к заявлению.
Место нахождения жилого помещения:
(указывается полный адрес: субъект Российской Федерации, муниципальное образование, поселение, улица, дом, корпус, строение, квартира (комната), подъезд, этаж)
Собственник(и) жилого помещения:
Прошу разрешить
(переустройство, перепланировку, переустройство и перепланировку нужное указать)
жилого помещения, занимаемого на основании
(права собственности, договора найма, договора аренды – нужное указать)
_____________________________________________________________________________________
согласно прилагаемому проекту (проектной документации) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Срок производства ремонтно-строительных работ с “ ” 200 г.по “ ” 200 г.Режим производства ремонтно-строительных работ с по
часов в дни.
Обязуюсь:
осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией);
обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ;
осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ.
Согласие на переустройство и (или) перепланировку получено от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма от “ ” г. № :
К заявлению прилагаются следующие документы:
1) (указывается вид и реквизиты правоустанавливающего документа на переустраиваемое и (или) на листах;перепланируемое жилое помещение (с отметкой: подлинник илинотариально заверенная копия))
2) проект (проектная документация) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на листах;
3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения
на листах;
4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (представляется в случаях, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры) на листах;
5) документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи
нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения,
на листах (при необходимости);
6) иные документы:
(доверенности, выписки из уставов и др.)
Подписи лиц, подавших заявление *:
" ” 200 г. (дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя)
“ ” 200 г. (дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя)
“ ” 200 г. (дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя)
“ ” 200 г. (дата) (подпись заявителя) (расшифровка подписи заявителя)
________________
- При пользовании жилым помещением на основании договора социального найма заявление подписывается нанимателем, указанным в договоре в качестве стороны, при пользовании жилым помещением на основании договора аренды – арендатором, при пользовании жилым помещением на праве собственности – собственником (собственниками).
(следующие позиции заполняются должностным лицом, принявшим заявление)
Документы представлены на приеме“ ” 200 г.
Входящий номер регистрации заявления
Выдана расписка в получении
документов“ ” 200 г.
№
Расписку получил“ ” 200 г.
(подпись заявителя)
(должность, Ф.И.О. должностного лица, принявшего заявление) (подпись)
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 16 августа 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.