Найм жилья. О чем стоит подумать собственнику при заключении договора?

В Госюрбюро поступил следующий вопрос: Собираемся сдавать квартиру. У нас сделан хороший ремонт: дорогие обои, каменный пол с подогревом, новая кухня, есть мебель. Нас интересует следующее: На каких условиях сдавать квартиру? С залогом/авансом? Какие нюансы? С какими проблемами мы можем столкнуться при сдаче квартиры и как их избежать?

Если Вы решили сдать свою квартиру для проживания другим лицам, вам необходимо заключить договор коммерческого найма и при этом, следует соблюсти основные правила его составления.

Во-первых, в соответствии с п. 1 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривается письменная форма для договора найма жилого помещения.

Договор, заключенный устно, также признается действительным, но в случае возникновения спора необходимо будет доказать факт его заключения и содержание достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например, расписки в получении платы за жилье, акты приема – передачи квартиры. Использовать свидетельские показания в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ стороны будут не вправе.

Сторонами договора будете выступать вы – наймодатель (он же собственник) и вторая сторона – наниматель жилого помещения.

В договор желательно включить ссылку на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья (реквизиты свидетельства о праве собственности или выписки Росреестра). Если договор заключается не собственником, то нужно указать на документ, дающий право на его заключение, например, доверенность.

В договоре должна быть указана дата и место его составления, подробные персональные данные сторон договора: имя, фамилия, отчество, дата и место рождения, место регистрации и проживания, номер и серия паспорта.

Договор должен быть составлен так, чтобы можно было однозначно определить сдаваемую внаем квартиру. Необходимо указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор, согласно ст. 673 ГК РФ незаключенным.

Во-вторых, если жилое помещение сдается внаем с мебелью, бытовой техникой и т.п., чтобы не возникло спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества, целесообразно в договоре найма отразить следующее:

· перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;

· ответственность за его сохранность.

Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.

В нем подробно описывается техническое состояние всего жилого помещения: наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Нужно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов). Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры.

Общую и детальную обстановку в квартире можно сфотографировать, это будет дисциплинировать нанимателя. Кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состояния квартиры после ее сдачи.

В-третьих, в договоре необходимо указать стоимость и порядок внесения платы. Если вы планируете сдавать квартиру на длительный срок, то стоит предусмотреть порядок изменения размера платы.

На практике часто заключаются договоры с условием о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока, возвращается нанимателю. Иными словами, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора, например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременно оплачивал телефонные переговоры и коммунальные услуги и т.д., обеспечительный платеж возвращается. Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).

Необходимо указать в договоре, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель, согласно ст. 678 ГК РФ, обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи, а вот плата за содержание жилья – это обязанность собственника. При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), чтобы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение, а также конкретизировать форму расчетов: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад) и т.д.

Передачу любых денежных средств за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, обязательно нужно сохранять чеки (квитанции) о переводе и поступлении денег. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

В-четвертых, важно знать, что договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он, в силу ст. 683 ГК РФ считается заключенным на пять лет.

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

· нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;

· нельзя сдать квартиру по договору поднайма;

· нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;

· в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Эти ограничения перестанут действовать, если в договор внесены противоположные условия, например, предусмотрено, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

В случае если договор найма заключен на срок более 11-ти месяцев, согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 245 ст. 51 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора.

Следует учитывать, что, если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то согласно ч. 4 ст. 3ч. 1 ст. 5 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока.

Ответственность не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире (примечания к ст. ст. 19.15.119.15.2 КоАП РФ), или в том, случае, если они зарегистрированы по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру (ч. 2345 ст. 5 Закона N 5242-1).

В-пятых, в договоре необходимо прописать условия и основания его расторжения.

Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий: все проживающие с ним лица согласны с таким решением; наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца. Сдающий квартиру внаём может допустить расторжение договора в одностороннем порядке по следующим основаниям: наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд, если срок найма менее 1 года; повреждение или разрушение квартирантами жилья или находящегося в нем имущества; использование квартиры не по её назначению, например, под офис, склад и т.п.; систематическое нарушение порядка, причинение беспокойств соседям (нарушитель предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил). Договор найма может быть расторгнут также и через суд.

В-шестых, возможно в договоре распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, застраховать квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса, сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя.

Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 14 апреля 2020 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые позднее будут внесены в законодательство.

Вернуться к списку