Становясь дольщиком и подписывая договор участия в долевом строительстве с застройщиком, гражданин попадает под защиту Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).
Также в данном Федеральном законе прямо указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство России о защите прав потребителей.
Поэтому при рассмотрении дел, в которых одной стороной спора выступает гражданин – дольщик, суды применяют нормы Закона о защите прав потребителей.
В связи с этим долевое строительство и Закон о защите прав потребителей тесно связаны между собой.
В данной статье мы предлагаем рассмотреть следующие вопросы:
- понятие договора участия в долевом строительстве;
- существенные условия такого договора;
- какие условия договора участия в долевом строительстве могут нарушать права дольщика;
- ответственность застройщика за включение в договор условий, ущемляющих права потребителей.
Понятие договора участия в долевом строительстве
Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются договором участия в долевом строительстве (далее – также договор).
Статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве определено следующее понятие такого договора.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить определенную цену и принять такой объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Стороны договора
Застройщик – юридическое лицо, обладающее земельным участком (в собственности, в аренде, субаренде, безвозмездном пользовании) и привлекающее финансовые средства дольщиков в целях возведения на упомянутом участке многоквартирных домов или других построек (кроме объектов производственного профиля), на основании официально оформленного разрешения на застройку.
Участник (дольщик) – юридическое или физическое лицо, вкладывающее финансовые средства в возведение многоквартирных домов или иных строений с намерением последующего получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения, располагающихся в объектах.
Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве
Условия договора должны четко соответствовать закону. Застройщик не может прописывать условия, противоречащие закону и ущемляющие интересы и права дольщиков, как потребителей услуг. В соответствии с законодательством застройщик должен выполнять все условия договора, заключенного между ним и дольщиком.
Существенные условия договора:
1) предмет договора – конкретный объект, который должен быть построен застройщиком и передан дольщику после получения официального разрешения на введение этого объекта в эксплуатацию;
2) срок, в течение которого застройщик обязан осуществить передачу объекта;
3) цена соглашения, а также сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийные сроки, предоставляемые на построенный объект;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства (например, размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу).
Указанные условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
Также Законом об участии в долевом строительстве установлено, что при отсутствии в договоре существенных условий такой договор считается незаключенным.
Какие условия договора участия в долевом строительстве могут нарушать права потребителя?
В соответствии со статьей 16 Закона о защите прав потребителей все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными. Рассмотрим некоторые примеры.
1. Установление в договоре в качестве условия о том, что до подачи в суд искового заявления необходимо направить застройщику претензию.
На практике такой порядок скорее рекомендуется (а не требуется) соблюдать, так как суд обычно более благосклонно относится к гражданам, попытавшимся мирно урегулировать спор с застройщиком.
Вместе с тем, если по условиям договора без направления претензии невозможна подача иска в суд, данное положение можно оспорить, сославшись на пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28 июня 2012 г., в котором сказано, что досудебная претензия является обязательной только в спорах с организациями, осуществляющими пассажирские и грузовые перевозки, а также с компаниями, предоставляющими услуги связи. В связи с этим суд обязан принять и рассмотреть заявление дольщика, даже если последний не направлял в адрес строительной компании досудебную претензию.
2. Условие о договорной подсудности.
В соответствии со статьей 17 Закона о защите прав потребителей дольщик может самостоятельно выбирать судебный орган для подачи иска. При этом не имеет значения, какая подсудность определена по условиям договора, дольщик может игнорировать данные положения договора и подать заявление в суд:
- по своему месту проживания, при этом неважно, какая у гражданина регистрация, постоянная или временная;
- по месторасположению фирмы застройщика;
- по адресу строительной площадки, на которой находится объект строительства.
Как отмечается в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28 июня 2012 г., суды не вправе возвратить исковое заявление со ссылкой на то, что дело неподсудно данному суду.
3. Условие о том, что дольщик обязан подписать договор с конкретной организацией на оказание такой организацией услуг по регистрации договора и оплатить ему данную услугу.
Пунктом 2 статьи 16 Закон о защите прав потребителей запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве (основная услуга) запрещается навязывать дольщику дополнительные услуги. В противном случае такие условия будут незаконны.
4. Условие об одностороннем изменении застройщиком цены договора.
По общему правилу цена должна быть неизменной.
В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, законодатель установил специальное правило корректировки цены договора участия в долевом строительстве: пересмотр цены допускается только при наличии в договоре такой возможности, а также при наличии указания на случаи и условия изменения цены рассматриваемого договора.
В силу этого какие-либо условия об одностороннем изменении застройщиком цены договора (например, условие, согласно которому застройщик может самостоятельно без согласования с дольщиком изменить цену договора, если фактическая площадь объекта не совпадет с той, что указана в положениях договора) ущемляют права дольщика как потребителя.
Пример: в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 марта 2019 г. № Ф01-396/2019 по делу № А39-2823/2018 суд установил, что формулировка договора «если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строительства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью» не соответствует требованиям ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку в договоре не указано предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения. Верховный Суд РФ не нашел оснований для передачи дела на пересмотр (определение от 10 июля 2019 г. по делу № 301 ЭС19-9739).
5. Условие, согласно которому дольщик после приемки объекта и подписания приемо-передаточного акта, обязан заключить договор на обслуживание с организацией, выбранной по усмотрению застройщика.
Это условие противоречит Жилищному кодексу России, в соответствии с которым собственники сами вольны выбирать способ управления своим домом и компанию, которая будет их обслуживать.
Такое условие будет ущемлять интересы и права дольщиков, поскольку лишает их возможности выбора и возлагает на них обязанность заключать договор с определенной организацией, а также заставляет их оплачивать услуги по тарифам, установленным данной компанией.
6. Условие, согласно которому участник долевого строительства обязан оплачивать коммунальные услуги после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Суды указывают, что обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства после подписания передаточного акта и государственной регистрации права собственности (постановление ФАС Центрального округа от 14 апреля 2008 г. по делу № А23-4144/07А-11-349). По мнению других судов, для возникновения указанной обязанности достаточно подписания передаточного акта (постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 марта 2007 г., 16 марта 2007 г. № Ф03-А04/07-2/290, ФАС Уральского округа от 31 марта 2008 г. № Ф09-2002/08-С1). В обоснование данной позиции суды указывают, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
7. Условие о том, что гарантийный срок для построенного объекта составляет 5 лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
Условие о том, что в случае постройки объекта с недостатками, которые делают его непригодным для использования, дольщик может требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Однако такие условия были включены застройщиком в договор, в последующем судами признаны ущемляющими права потребителя. Застройщик привлечен к ответственности по статье 14.8 КоАП России.
Верховный Суд РФ в своем определении от 14 августа 2020 г. по делу № 307-ЭС19-24320 , рассматривая указанные условия, включенные в договор участия в долевом строительстве, установил, что такие условия ущемляют права потребителей в связи со следующим.
Условие договора об исчислении гарантийного срока с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, по мнению Верховного суда, фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Второе условие договора, предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.
Таким образом, указанные условия рассматриваемого договора застройщика ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом о защите прав потребителей, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства.
Причем, первая инстанция и апелляция придерживались иной позиции. Первая инстанция заявление застройщика об отмене штрафа удовлетворила и указала, что названные условия соответствуют Закону об участии в долевом строительстве, поскольку его отдельные положения являются диспозитивными, а значит, можно в договоре устанавливать иные условия. Например, допустимо определить действия сторон в случае, если застройщик отступил от условий договора, или предусмотреть иной порядок исчисления гарантийного срока.
Однако Верховный Суд РФ указал, что диспозитивный характер положений частей 2 и 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, на который сослались суды, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом о защите прав потребителей, который гарантирует потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя.
Ключевая мысль Верховного Суда состояла в том, что диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица – участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение.
На практике существуют и другие условия, которые включаются в договоры участия в долевом строительстве и нарушают права потребителей.
Ответственность застройщика за включение в договор условий, ущемляющих права потребителей
Для застройщиков, включающих подобные положения в договор участия в долевом строительстве, предусмотрена административная ответственность в соответствии с 14.8 статьей КоАП России. Размер штрафа установлен для юридических лиц от 10 тыс. до 20 тыс. рублей.
Важно, что застройщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа за каждый договор, заключенный с нарушением закона.
Так, арбитражным судом была поддержана позиция управления Роспотребнадзора о совершении обществом 26 правонарушений, квалифицируемых по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, а не единого длящегося правонарушения (постановления от 14 марта 2020 г. № Ф08-718/2020 по делу № А53-15092/2019, от 6 марта 2020 г. № Ф08-270/2020 по делу № А53-15101/2019 и № Ф08-234/2020 по делу № А53-15121/2019, от 14 февраля 2020 г. № Ф08-13038/2019 по делу № А53-15097/2019 и др.).
Судьи исходили из того, что в рамках проверки Роспотребнадзор выявило 26 нарушений, каждое из которых состоит в том, что при заключении самостоятельного договора участия в долевом строительстве с каждым из 26 физических лиц общество внесло в договор условия, ущемляющие права каждого из этих лиц как потребителей, в связи с чем по каждому факту нарушения прав конкретного физического лица составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности.
По мнению судей, заключение обществом с 26 физическими лицами 26 договоров, включающих условия, которые противоречат положениям законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей, ущемляет права каждого из 26 потребителей и является самостоятельным событием правонарушения.
Арбитры не усмотрели основания ни для квалификации правонарушения в качестве малозначительного, ни для замены административного штрафа на предупреждение. Судьи отклонили доводы застройщика о том, что выявленное нарушение не является существенным, совершено неумышленно, не повлекло причинение ущерба участникам долевого строительства, бюджету и другим лицам.
Информация, предоставленная в данном материале, не является юридической консультацией и может оказаться не применимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 03 июня 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.