Вопрос: может ли собственник земельного участка (в собственности 7 лет) продать ½ этого участка, а оставшуюся ½ оставить за собой? Регистрирует ли Росреестр отчуждение доли от целого?
Ответ:
Собственник может продать половину земельного участка, для этого имеющийся у него участок нужно разделить на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и адреса.
Алгоритм действий следующий:
- Провести межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
- Получить кадастровый паспорт (10 рабочих дней; оформляется в кадастровой палате).
- Оформить права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).
Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В каждом регионе устанавливается норматив минимально допустимой площади земельного участка. Эту информацию можно узнать в администрации муниципального образования или в Управлении Россреестра по Архангельской области.
Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.
Вопрос: можно ли продать часть участка, если у продавца еще не оформлено право собственности на вновь образуемые участки?
Ответ: да, можно. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Законодательство не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь, иные характеристики и свойства недвижимости).
Учитывая изложенное, получается, что стороны вправе определить в качестве предмета в договоре купли-продажи часть земельного участка, указав ее описание и характеристики, и предусмотреть, что межевание и постановка на кадастровый учет части земельного участка осуществляются после подписания договора.
В таком случае между сторонами будет заключен договор купли-продажи будущей вещи (будущего земельного участка).
Важно понимать, что при разделе земельного участка именно у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки.
В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела одного земельного участка государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.
В свою очередь, одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все земельные участки, образованные в результате раздела, осуществляется снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходный земельный участок.
Исходя из этого отвечаем на вопрос: «Регистрирует ли Росреестр отчуждение доли от целого» - да, регистрирует. Это происходит вышеуказанным путём: через снятие с регистрации прежнего земельного участка и одновременной регистрации двух новых образованных участков.
Вопрос: Если делить участок, то надо ли будет платить НДФЛ при продаже?
Ответ:
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) объектом обложения НДФЛ являются доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации. Земельный участок является недвижимым имуществом. Налоговая ставка согласно п. 1 ст. 224 НК РФ установлена в размере 13%.
Согласно п. 4 ст. 217 НК РФ освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества осуществляется с учетом минимального срока владения имуществом, который в общем случае составляет пять лет. Однако положения данной статьи применяются в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 01.01.2016.
Налогообложение доходов от продажи имущества, приобретенного в собственность до 01.01.2016, производится в ином порядке, а именно не подлежат налогообложению доходы от продажи объектов недвижимости, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Из вышеизложенного следует, что:
1) если продается земельный участок, находившийся в собственности налогоплательщика более 5 лет (если был приобретен в собственность после 01.01.2016)
2) или более 3 лет (если был приобретен в собственность до 01.01.2016),
- то НДФЛ с полученного от продажи дохода уплачивать не нужно.
В рассматриваемом случае земельный участок был приобретен гражданином в 2013 году, т.е. до 01.01.2016, а значит, для освобождения от НДФЛ дохода от его продажи достаточно, чтобы данный земельный участок находился в собственности более 3 лет.
Важно: как мы отметили выше, право на освобождение от уплаты НДФЛ зависит от срока, в течение которого физическое лицо владеет на праве собственности соответствующим объектом недвижимости.
Срок нахождения объекта недвижимости в собственности лица в рассматриваемом нами случае, необходимо исчислять не с момента его приобретения, а с момента регистрации изменений в связи с разделением.
Это означает, что формально налогоплательщик не сможет применить положения ст. 217.1 НК РФ к доходам от реализации, так сказать «нового», участка.
Поскольку у продавца возникает обязанность уплатить НДФЛ со стоимости проданного участка, то он обязан представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Резюмируя изложенное, следует, что в случае включения в налоговую базу дохода от продажи «нового» земельного участка, образованного в результате раздела, физическое лицо обязано в срок до 30 апреля следующего года представить в налоговый орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и в срок до 15 июля следующего года уплатить в бюджет соответствующую сумму НДФЛ.
Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье
Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах.
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов и практики по состоянию на 30 августа 2020 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.