Частный сервитут: что это? Кто может установить? Как это сделать?

Знакома ли Вам ситуация, когда попасть к своей недвижимости без прохождения по чужому земельному участку попросту невозможно? Такие ситуации, к сожалению, не являются редкостью.

В такой ситуации одним из вариантов разрешения проблемы может быть установление частного сервитута.

В данной статье мы предлагаем рассмотреть следующие вопросы:

- что такое частный сервитут, его особенности;

- зачем нужен частный сервитут;

- способы установления частного сервитута;

- как составить соглашение об установлении частного сервитута;

- можно ли обратиться в суд по вопросу установления такого сервитута;

- прекращение частного сервитута.

Что такое частный сервитут?

Под частным сервитутом понимается право ограниченного пользования соседним земельным участком.

Это означает, что при использовании земельного участка третье лицо имеет право пользоваться землей, но только в строго ограниченном порядке.

Отношения, связанные с частным сервитутом, регулируются Гражданским кодексом России (далее – ГК РФ), Земельным кодексом России (далее – ЗК РФ). Президиумом Верховного Суда России утвержден 26 апреля 2017 г. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (далее – Обзор судебной практики).

Зачем нужен частный сервитут?

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

- для прохода и проезда через соседний земельный участок;

- строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линий электропередач (связи), трубопроводов, автомобильных дорог и других линейных объектов;

- обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Наиболее часто сервитут применяется именно для получения права прохода и проезда через соседний земельный участок (например, если дачный участок соседа закрывает проезд к Вашему дачному участку).

Особенности частного сервитута

Из анализа законодательства можно выделить следующие особенности частного сервитута:

- он обеспечивает интересы конкретных заинтересованных граждан;

- для его установления не требуется издание нормативного акта;

- не требуется согласование с местной администрацией;

- если сервитут устанавливается в судебном порядке, то иск подает тот, кто требует установления сервитута;

- устанавливается за плату.

Способы установления частного сервитута

Установить частный сервитут возможно двумя основными способами:

1) можно договориться с собственником соседнего земельного участка и заключить с ним соглашение об установлении частного сервитута;

2) если договориться с соседом не получилось, то для установления частного сервитута придется обратиться в суд.

Как составить соглашение об установлении сервитута?

Соглашение составляется в письменной форме и подписывается сторонами.

В первую очередь необходимо прописать предмет соглашения. Например, что лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Иначе соглашение будет являться незаключенным.

Если сервитут устанавливается в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, включите в соглашение условия, указанные в п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ. К ним относятся:

1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;

2) учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением ряда случаев, например, если сервитут устанавливается в отношении всего земельного участка;

3) сведения о сторонах соглашения (полное наименование, ОГРН, ИНН);

4) цели и основания установления сервитута;

5) срок действия сервитута;

6) размер платы;

7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;

8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату;

9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения сервитута привести участок в состояние согласно разрешенному использованию.

Образец соглашения об установлении сервитута прикреплен в качестве приложения к настоящей статье.

Как установить сервитут в судебном порядке?

Для этого нужно подготовить и подать в суд исковое заявление об установлении частного сервитута. При этом досудебный порядок соблюдать не нужно, поскольку закон этого не требует (пункт 1 Обзора судебной практики). Однако, если предложение собственнику земельного участка установить сервитут вы оформляли в виде требования (претензии), ее нужно приложить к иску. Это связано с необходимостью подтвердить, что до суда соглашение о сервитуте не достигнуто (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

В тексте искового заявления необходимо обосновать, чем вызвана необходимость установить сервитут и как его отсутствие лишает гражданина возможности пользоваться собственной недвижимостью. Приведите в иске сведения об участке, в отношении которого нужно установить сервитут, цель установления сервитута, размер предлагаемой платы, срок действия сервитута и другие условия, на которых вы хотите установить сервитут. Укажите на тот факт, что вы обращались к собственнику земельного участка с предложением установить сервитут, но соглашения не достигли.

Также следует приложить к иску документы, подтверждающие позицию по делу. Если для подтверждения обоснованности своего требования проводилась оценка, то ее результаты также можно приложить.

Необходимо уплатить государственную пошлину в размере 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса России).

В какой суд подавать иск?

Как отмечено в п.2 Обзора судебной практики, для определения в какой суд необходимо подавать иск, нужно учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений.

Пример: районный суд прекратил производство по иску И. к обществу об установлении сервитута, исходя из того, что у заявителя есть статус ИП, а при обращении с требованиями он просил установить сервитут в отношении земельного участка с назначением «для производственных целей». Суд счел, что спор носит экономический характер и с учетом субъектного состава подлежит разрешению арбитражем.

Таким образом, дела, вытекающие из споров между гражданами об установлении (прекращении) права ограниченного пользования чужим земельным участком, подсудны районному суду (ст. 24 ГПК РФ). Исковое заявление подается в суд по месту нахождения земельного участка, в отношении которого необходимо установить сервитут (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

При обращении в суд важно помнить, что сервитут будет установлен, только если нет других вариантов удовлетворить нужды истца (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Сервитут должен быть единственной возможностью обеспечить нормальное использование недвижимости. Если лицо, требующее установить сервитут, не может полноценно пользоваться недвижимостью только из-за своих действий, а не по объективным причинам, суд откажет в установлении сервитута (п. 7 Обзора судебной практики).

Суд не установит сервитут, если из-за него собственник обремененного участка не сможет использовать свой земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

Если суд удовлетворит ваше требование, то он определит условия установления сервитута, в частности условие о плате и сроке действия.

Образец искового заявления об обязании установить сервитут приложен к настоящей статье.

Что делать после заключения соглашения (получения решения суда) об установлении сервитута?

По общему правилу частный сервитут подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Необходимость регистрации сервитута на земельный участок установлена п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 17 ст. 23 ЗК РФ и ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Размер государственной пошлины за регистрацию сервитута определен пп.31 п. 1 статьи 333.33 Налогового кодекса России и составляет:

в интересах физических лиц – 1 500 рублей;

в интересах организаций - 6 000 рублей.

Уплатить госпошлину должен тот, кто обращается за государственной регистрацией.

Срок регистрации установлен в статье 16 Закона о регистрации и составляет от 7 до 12 рабочих дней.

При этом государственная регистрация частного сервитута может не проводиться в следующих случаях:

- частный сервитут устанавливается в отношении части публичного земельного участка;

- его срок составляет менее 3 лет;

- в соглашении об установлении сервитута стороны определили, что он устанавливается без проведения кадастрового учета части участка и госрегистрации права (ограничения, обременения) на него.

В этом случае границы действия сервитута устанавливаются согласно схеме, приложенной к соглашению (п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ).

Прекращение частного сервитута

Частный сервитут прекращается с истечением срока, на который он был установлен (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Кроме того, он прекратится, если (п. 1 ст. 48 ЗК РФ):

1) стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соответствующее соглашение (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

2) отпали основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка может потребовать прекратить сервитут (п. 1 ст. 276 ГК РФ). Если не получится урегулировать вопрос соглашением, можно обратиться в суд.

Требование в суд может заявить также собственник участка, для использования которого сервитут установлен (п. 6 Обзора судебной практики);

3) обремененный участок не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В этом случае для прекращения сервитута собственнику обремененного участка нужно обратиться в суд (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

По общему правилу прекращение сервитута подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации).

Может ли быть установлен сервитут для обеспечения проезда к самовольной постройке?

Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

В качестве примера Верховный Суд РФ в п.3 Обзора судебной практики привел судебное решение по подобному спору. Организация потребовала бессрочный частный сервитут через участок дачника для прохода к своему вновь построенному зданию, как сказано в иске: «в целях обслуживания этого здания». Суд истцу отказал, так как выяснилось, что он без разрешения на месте старого склада возвел огромный капитальный объект. Так как построено это здание без документов, то право собственности на него отсутствует. В связи с этим сервитут не может быть установлен.

Может ли быть зарегистрирован сервитут на незарегистрированном участке?

Верховный Суд РФ в п. 11 Обзора судебной практики отметил, что если в государственном кадастре недвижимости нет сведений об участке, обремененном сервитутом, то это не препятствует регистрации самого сервитута.

В качестве примера Верховным Судом РФ исследован следующий случай. Заявителю отказали в регистрации сервитута, потому что данных о части земельного участка не было в ЕГРН. И порекомендовали:

- провести кадастровые работы;

- определить координаты характерных точек границ части участка;

- поставить на кадастровый учет часть земельного участка.

После этого можно вновь обратиться с заявлением о регистрации сервитута.

Заявитель обратился в суд, но в удовлетворении его требования было отказано. Окружным судом решения нижестоящих судов были отменены, потому что в Законе о регистрации не содержится обязательного требования о кадастровом учете части земельного участка при заключении соглашения о сервитуте.

Такое требование применяется только к земельным участкам, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение – соглашение заключается менее чем на 3 года (ст. 39.25, 39.26 ЗК РФ).

Судом отмечено, чтобы зарегистрировать сервитут нужно представить документы, отражающие сферу действия сервитута и его содержание. Сервитут необходимо зарегистрировать в отношении всего земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов и практики по состоянию на 20 апреля 2021 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

Вернуться к списку