Самовольная постройка. Обзор Верховного Суда

pagetitle

Хотя вопросы, связанные с самовольными постройками, напрямую не отнесены к случаям оказания бесплатной юридической помощи, в практике бюро они возникают нередко.Самым распространенным является случай, когда был возведен индивидуальный жилой дом, но не сохранилось никаких документов, подтверждающих получение разрешения на его строительство. Во многих таких случаях разрешение на строительство или иные аналогичные документы либо вообще не оформлялись, либо выражались в решении о предоставлении земельного участка без указания каких-либо характеристик сооружаемого объекта.

Но бывают и случаи более сложные, например, связанные с оформлением прав на кооперативные гаражные боксы. При отсутствии документов, потверждающих приемку таких объектов в эксплуатацию, регистрирующий орган, как правило, отказывает в регистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности. В этом случае даже не учитывается тот факт, что здание давно эксплуатируется и паевой взнос был полностью выплачен.

Очевидно, в связи с большим количеством таких споров Верховный Суд Российской Федерации подготовил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.) С текстом Обзора вы можете познакомиться, например, на сайте суда  либо в справочных правовых системах.

Суд касается всех основных вопросов, которые возникают при рассмотрении споров о признании прав на самовольные простройки либо о сносе самовольных построек. Часть из них касается наличия прав на земельный участок, на котором возведено строение. Но нам хотелось бы обратить внимание только на некоторые моменты.

1. Как указывает суд, при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Следовательно, последующее ужесточение стандартов не должно влечь неблагоприятных последствий для владельца постройки.

2. Верховный Суд РФ обращает внимание, что само по себе наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил не будет являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе.

Ключевым моментом в этом случае является установление или неустановление существенности и неустранимости указанных нарушений.

Как показало изучение судебной практики, существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

3. Непосредственно гаражных боксов касается только одно из обобщений, содержащихся в Обзоре. При этом Верховный Суд делает вывод, что, если всё здание уже ранее было признано самовольной постройкой, то невозможно признание права собственности на его часть, т.е. на отдельный гаражный бокс. Для удобства ознакомления с позицией суда далее приводим выдержку из Обзора.

Рассматривая вопрос о возможности признания права собственности на часть объекта самовольного строительства, например на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса кооператива, если земельный участок под строительство выделялся гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в эксплуатацию гаражного комплекса отказано по причине его возведения с нарушением установленных законом градостроительных, строительных и иных норм и правил, следует отметить, что судебная практика по такой категории споров не является единообразной.

Правильной следует признать позицию судов, которые исходят из того, что не имеется законных оснований для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой.

Так, Б. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному кооперативу, администрации района о признании права собственности на гаражные боксы и нежилые помещения, расположенные в составе гаражного комплекса кооператива, указывая, что является членом кооператива, выплатила паевые взносы, спорное имущество фактически передано ей в пользование, однако кооперативу отказано во вводе в эксплуатацию всего гаражного комплекса, в связи с чем она лишена возможности зарегистрировать право собственности на указанное имущество на основании пункта 4 статьи 218 ГК РФ.

Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом судебные инстанции исходили из того, что объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, частично расположен с нарушением СНиП 41-02-2003 «Тепловые сети» и с нарушением СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, земельный участок, на котором возведен гаражный комплекс, был предоставлен на праве аренды обществу с ограниченной ответственностью и гаражно-строительному кооперативу сроком на 26 месяцев. Договор не был зарегистрирован в установленном порядке, срок его действия истек, сведений о том, что земельный участок предоставлялся истцу, не представлено, тогда как из содержания части 3 статьи 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит земельный участок на определенном законом вещном праве.

При таких обстоятельствах и с учетом того, что весь гаражный комплекс возведен с нарушением установленных законом норм и правил и является самовольной постройкой, судебные инстанции пришли к правильному выводу, что оснований для признания права собственности на часть такого объекта (гаражные боксы и нежилые помещения в составе гаражного комплекса) не имеется.

Как обычно, суд не дает универсального ответа на вопрос о том, как узаконить постройку (признать права собственности на нее). В большинстве случаев для обоснования того, что сохранение постройки и признание прав на нее не повлечет существенного нарушения прав других лиц или общественных интересов, потребуется привлечение экспертов и специалистов.


Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в Вашей конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, предоставив ему имеющиеся документы.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 01.04.2014, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

 

01.04.2014
Mожем ли мы
оказать вам
помощь
Онлайн-
обращение
Часто
задаваемые
вопросы

Нет ничего скучнее людей, которые всегда соглашаются с вами; это то же самое, что разговаривать с эхом

Жан Пети-Сан
Октябрь 2019
ПнВтСрЧтПтСбВс
 
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31