Износ дома в техническом паспорте и капремонт

pagetitle

Вопрос проведения капитального ремонта многоквартирных домов является на данный момент очень актуальным и злободневным. Порядок проведения капитального ремонта вызывает у большинства граждан множество вопросов по его различным аспектам. Также результат проведенного ремонта зачастую не достигает своей цели – улучшение технического состояния многоквартирного дома и сохранение его потребительских свойств.

Согласно положению Раздела IX Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта (ст. 166 ЖК РФ).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается актом субъекта Российской Федерации.

На данный момент в Архангельской области минимальный размер взноса на капитальный ремонт составляет 6,66 руб., с 1 января 2017 года он увеличится до 7,16 руб. (Постановление Правительства Архангельской области от 28.09.2016 № 390-пп «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области, на 2017 - 2019 годы»).

При этом законодательство Российской Федерации допускает два способа формирования фонда капитального ремонта: на счете регионального оператора и на специальном счете (часть 3 статьи 170 ЖК РФ).

Целью дальнейшего анализа является рассмотрение порядка и условий проведения капитального ремонта многоквартирных домов, в которых фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, а также выявить возможные проблемы реализации соответствующих норм права.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, капитальный ремонт проводится в порядке и сроки, которые определены региональной программой капитального ремонта. В Архангельской области региональная программа капитального ремонта утверждена Постановлением Правительства Архангельской области от 22 апреля 2014 года № 159-пп.

В практике ГКУ АО «Государственное юридическое бюро» очень много вопросов, касающихся порядка и условий проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Граждане жалуются, что в дома, в которых они проживают, требуют проведения капитального ремонта незамедлительно, в противном случае дом рискует быть признанным аварийным и непригодным для проживания. Тем не менее, плановое проведение капитального ремонта большинства домов, согласно региональной программе, запланировано на 2038-2043 годы.

В то же время граждане осознают невыгодность признания их домов аварийными и подлежащими сносу, поскольку вроде бы возникает обязанность сноса и расселения, но снос организовать гораздо быстрее и легче, чем предоставить другое жилье. Более того, далеко не во всех случаях граждане, проживающие в аварийных домах, имеют право на бесплатное получение другого помещения в постоянное пользование.

В результате многие предпочитают провести капитальный ремонт дом, нежели признать его непригодным для проживания. Вследствие этого для большинства нанимателей и собственников жилых помещений вопрос срока проведения капитального ремонта многоквартирного дома является весьма важным и острым.

Согласно статье 11 областного закона о капитальном ремонте (Закон Архангельской области от 02.07.2013 № 701-41-ОЗ "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области") очередность проведения капитального ремонта зависит от таких критериев как износ многоквартирного дома, год ввода дома в эксплуатацию, дата проведения последнего капитального ремонта, показателя финансовой дисциплины собственников по оплате жилищно-коммунальных услуг, включая обязательный взнос на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Однако очередность проведения капитального ремонта многоквартирных домов согласно программе зачастую не соответствует действительной потребности домов в его проведении.

Одна из причин данной проблемы состоит в том, что при определении очередности проведения капитального ремонта учитываются сведения об износе дома, которые содержатся в техническом паспорте многоквартирного дома. В большинстве случаев в технических паспортах многоквартирных домов процент износа определен двадцать, а то и тридцать лет назад, и поэтому не является объективным показателем технического состояния дома.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), статьи 30 ЖК РФ, пунктов 3.43-3.50 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, обязанность по актуализации сведений, содержащихся в техническом паспорте, об износе многоквартирного дома лежит на его собственнике (собственниках). Изменения в технические паспорта многоквартирных домов производится по инициативе и за счет собственников путем принятия решения на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Казалось бы, план действий для жильцов многоквартирных домов, включенных в программу на очень поздний срок, который не обеспечит его сохранность, повлечет его разрушение, очевиден: достаточно провести собрание собственников жилых помещений и принять решение о внесении изменений в технический паспорт, а после изменения данных об износе дома достаточно обратиться в министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Архангельской области в целях изменения сроков проведения капитального ремонта. Однако, если рассмотреть случаи, где более половины площади жилых помещений многоквартирного дома принадлежит муниципальному образованию поселения, то создается безвыходная ситуация.

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ подобного рода решения, в том числе о внесении изменений в технический паспорт, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. С учетом большой доли муниципальной собственности в аварийном фонде влияние местной администрации существенно: если муниципальное образование как собственник принимает участие в голосовании (как правило, муниципальные образования регулярно принимают участие в собраниях собственников), то результат такого собрания часто полностью зависит от голоса представителя муниципального образования.

Таким образом, срок проведения капитального ремонта многоквартирного дома согласно региональной программе существенно зависит от администраций муниципальных образований. При этом, обвинить муниципальные образования в бездействии достаточно сложно, так как принятие решения о внесении изменений в технический паспорт дома является правом, а не обязанностью собственника. Тем не менее, существуют законные способы влиять на собственника. Прежде всего, необходимо прояснять ситуацию, направляя письменные запросы.

Видимо, в связи с указанной ситуацией с корректировкой технических паспортов в 2016 году статья 11 областного закона дополнена и теперь при определении очередности ремонта должны также учитываться показатели износа, ежегодно определяемые в результате мониторинга технического состояния многоквартирных домов (статья 12 областного закона).


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 11 августа 2017 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые позднее будут внесены в законодательство.  

11.08.2017
Mожем ли мы
оказать вам
помощь
Онлайн-
обращение
Часто
задаваемые
вопросы

Нет ничего скучнее людей, которые всегда соглашаются с вами; это то же самое, что разговаривать с эхом

Жан Пети-Сан
Ноябрь 2018
ПнВтСрЧтПтСбВс
   
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30