Ремонт общего имущества многоквартирного дома

pagetitle

Грамотное и последовательное изучение любой спорной ситуации требует, чтобы человек, который столкнулся с необходимостью проведения такого ремонта, понимал, как минимум, две вещи:

- Кто и за что отвечает? Наниматель, собственник, мэрия, управляющая организация, подрядчик?

- Что требуется ремонтировать? Какова смета работ, включая общую стоимость и перечень требуемых работ?

Что касается первого вопроса, то общее правило, из которого, конечно, существует, ряд исключений, состоит в том, что за содержание и ремонт жилого помещения, так же, как и любого другого имущества, отвечает прежде всего собственник этого имущества. Однако, поскольку сами собственники, как правило, не могут сами выполнить требуемый ремонт, непосредственное выполнение ремонтных работ лежит на подрядной организации в лице управляющей организации или другого исполнителя работ. В некоторых случаях выяснение надлежащего исполнителя может быть довольно затруднительным, но в большинстве случаев исполнителем является организация, указанная в счете/квитанции на оплату соответствующих работ.

Второй вопрос гораздо сложнее и чаще всего остается без окончательного ответа, устраивающего все стороны. Звучит он, как правило, следующим образом: "Какой ремонт требуется текущий или капитальный, или оба? Входят ли требуемые работы в состав работ, которые должны проводиться подрядной организацией?"

Во-первых, это важно в связи с тем, что порядок принятия решения о проведении капитального ремонта и его финансирования существенно отличается от текущего ремонта общего имущества дома. Если для текущего ремонта достаточно выявления необходимости в таком ремонте и наличия необходимых средств и материалов, то для капитального ремонта требуется выполнение дополнительного условия - принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). С текущего года к этому добавились дополнительные сложности, связанные с новым механизмом финансирования и софинансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Краткий обзор новых положений Жилищного кодекса был ранее размещен на нашем сайте. Здесь вы можете найти сам областной закон о капитальном ремонте.

Ответ на вопрос о том, какое лицо обязано осуществлять ремонт и за чей счет, будет зависеть, прежде всего, от того, каков характер требуемого ремонта.

Приложением 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170, предусмотрены отдельные виды работ, относящиеся к текущему ремонту. Например, если проблемы с крышей, то к текущему ремонту отнесены усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. Однако указанный перечень является примерным, и отнесение работ к конкретному виду ремонта осуществлятся индивидуально в каждой ситуации в зависимости от объема работ.

Если требуемый в вашем случае ремонт будет относиться к текущему ремонту, то, по общему правилу, такой ремонт должен осуществляться управляющей организацией (если она выбрана и с ней заключен договор управления многоквартирным домом в установленном порядке) за счет средств, уплачиваемых собственниками помещений дома на ремонт и содержание дома (статьи 154 – 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – постановление № 491)).

Проблема в том, что может оказаться так, что конкретный вид работ по текущему ремонту может быть невключенным в перечень работ, исходя из которых был определен размер платы за содержание и ремонт. Размер платы утверждается решением общего собрания собственников (для нанимателей - органом местного самоуправления) в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В том же случае, если требуется более серьезный ремонт, являющийся капитальным, то обязанность по проведению такого ремонта может быть возложена на следующих лиц:

- на управляющую организацию, если выполнение такого ремонта было предусмотрено договором, заключенным с собственниками помещений дома и собственники внесли соответствующие взносы на капитальный ремонт. После внедрения нового механизма организации капитального ремонта основным обязанным лицом станет также региональный оператор капитального ремонта;

- местную администрацию поселения, которой принадлежал дом до приватизации (это возможно только в тех случаях, когда местная администрация до приватизации квартиры не выполняла ремонт, а требования к местной администрации предъявляет бывший наниматель квартиры по договору социального найма, приватизировавший квартиру и сохранивший право собственности на нее – в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

В случае наличия неопределенности (спора) в вопросе о том, требуется ли проведение капитального ремонта дома, целесообразно установить объем требуемого ремонта путем проведения экспертизы (что может потребовать значительных затрат), либо путем обращения в межведомственную комиссию по признанию жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания, которая создается при местной администрации поселения.

Основным условием проведения капитального ремонта многоквартирного дома является принятие соответствующего решения общим собранием собственников помещений дома. В решении, в частности, должен быть определен объем работ и размеры взносов собственников. 

Статьей 166 Жилищного кодекса определены направления работ, на которые могут быть направлены средства, собранные за счет внесения минимального взноса. В остальной части собственники помещений самостоятельны в определении направления расходования собранный ими средств.

Помимо требования о ремонте в том случае, если управляющая организация не осуществляет содержания и ремонта, а вы вносите плату за эти работы (услуги), вы вправе предъявить требование о перерасчете платы согласно правилам, утвержденным указанным постановлением № 491. Для этого сначала письменно нужно обратиться к управляющей организации с требованием о перерасчете, а в случае необоснованного отказа или
молчания – в суд.

Кроме того, в случае если в результате неправомерного бездействия управляющей организации причинен вред вашему имуществу, вы вправе обратиться в суд с требованием о взыскании убытков (например, расходов на ремонт помещения). До обращения в суд необходимо документально зафиксировать и оценить убытки путем подготовки экспертного заключения об оценке или составления сметы ремонта.

Указанная выше информация относится как к нанимателям, так и к собственникам. У нанимателей есть еще один адрес, по которому они могут обратиться по вопросам ремонта. Поскольку обязанность выполнения ремонта общего имущества дома лежит на собственнике, наниматель вправе предъявлять наймодателю (функции которого могут выполнять помимо местной администрации различные организации, прямо или косвенно подведомственные местной администрации).

В случае ненадлежащего осуществления управляющей организацией своих обязанностей по ремонту и содержанию дома Вы можете обратиться с жалобой в прокуратуру или государственную жилищную инспекцию Архангельской области, а также в суд.

Здесь вы можете найти проект жалобы в государственную жилищную инспекцию Архангельской области по вопросу о ремонте кровли. В случае необходимости обращения в иные органы Вы можете использовать этот проект жалобы в качестве образца или  обратиться в бюро, предоставив копию ответа инспекции. 


Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в Вашей конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, предоставив ему имеющиеся документы.

Областным законом от 24 сентября 2012 года № 536-33-ОЗ «О бесплатной юридической помощи, правовом информировании и правовом просвещении в Архангельской области» прямо не предусмотрено оказание бесплатной юридической помощи по вопросам ремонта и содержания жилых домов. Однако бюро может предоставить правовую информацию, необходимую для защиты прав по указанным вопросам. Более подробную информацию Вы можете получить, обратившись в бюро лично, по почте или по телефону.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 16.11.2013, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

16.11.2013
Mожем ли мы
оказать вам
помощь
Онлайн-
обращение
Часто
задаваемые
вопросы
Желательно воспитывать уважение не столько к закону, сколько к справедливости... Закон никогда еще не делал людей сколько-нибудь справедливее; а из уважения к нему даже порядочные люди ежедневно становятся орудиями несправедливости. Henri David Thoreau
Ноябрь 2018
ПнВтСрЧтПтСбВс
   
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30