Электрическая или газовая плита является частью жилого помещения?

pagetitle

На практике вопрос звучит немного по-другому: можно ли требовать от наймодателя или бывшего наймодателя по договору социального найма (т.е. от местной администрации или управляющей организации) бесплатной замены или ремонта плиты, предоставленной вместе с квартирой? Но, по сути, отвечая на этот вопрос, мы будем вынуждены выяснять ответ именно на тот вопрос, который вынесен в название настоящей статьи.

Кому-то может быть показаться странной даже сама постановка вопроса. Каким образом сейчас можно рассчитывать на бесплатное предоставление бытовой техники на том основании, что квартира находится или находилась в муниципальной собственности, а электрическая или газовая плита, которая была предоставлена вместе с квартирой много лет назад, уже вышла из строя?! Тем не менее, такие вопросы возникают и не так редко, как может показаться.

Итак, что следует в первую очередь учесть при поиске ответа на этот вопрос и следует ли требовать от управляющей компании или местной администрации отремонтировать изношенную плиту или заменить ее?

Во-первых, следует помнить об общем принципе, который в том или ином виде воплощается в различных нормах права (прежде всего в виде гарантий, обеспечивающих неприкосновенность права собственности). Этот принцип заключается в том, что неосновательное обогащение за чужой счет не допускается, за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом или договором. Этот принцип, в частности, означает, что нельзя требовать ремонта или замены плиты, если обратное не предусмотрено договором или каким-либо нормативным правовым актом.

Насколько нам известно, в договоры социального найма жилого помещения ни ранее, ни сейчас не включались условия о том, что наймодатель обязан заменять или ремонтировать бытовую технику (здесь мы не говорим о договорах коммерческого найма или о договорах, связанных с социальным обслуживанием). Следовательно, остается только поискать, не предусмотрена ли такая обязанность какими-либо нормативными правовыми актами, действующими независимо от наличия записи в договоре.

В нашей практике встретился только один аргумент, который потенциально мог бы подтвердить право на бесплатный ремонт или замену плиты. Этот аргумент заключается в том, что обязанность управляющей организации или наймодателя (бывшего наймодателя) по договору социального найма обусловлена тем, что плита была предоставлена вместе с квартирой и, соответственно, является частью соответствующих инженерных систем дома (системы газоснабжения или электроснабжения).

Действительно, законодательство не дает исчерпывающего перечня общего имущества, применимого ко всем многоквартирным домам.

Однако критерии отнесения имущества к общему имуществу определены Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и пунктами 1 – 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила).

Так, согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. По существу, аналогичным образом определяется общее имущество многоквартирного дома и в статье 36 ЖК РФ.

В то же время, согласно пункту 1 Правил, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме. Кроме того, состав общего имущества, которое должно содержаться и ремонтироваться управляющей организацией, должен быть определен в договоре управления многоквартирным домом, что прямо предусмотрено частью 3 статьи 162 ЖК РФ.

Поскольку, как правило, все части общего имущества не определяются в договоре, фактически включение или невключение той или иной части в состав общего имущества определяется либо по соглашению сторон, либо судом.

Согласно указанным статьям ГК РФ и ЖК РФ, а также пункту 2 Правил основным критерием отнесения имущества к общему имуществу является то, что это имущество необходимо для обслуживания не только той квартиры, в которой оно находится, но и иных помещений дома. Именно поэтому согласно пункту 6 Правил в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая не только из стояков, но и обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Это связано с тем, что поддержание определенного температурного режима в каждой квартире важно не только для жильцов этой квартиры, но и жильцов соседних квартир и дома в целом.

Совсем другое дело, если мы говорим о таком оборудовании, как электрическая или газовая плита. Поскольку наличие или отсутствие плиты в квартире никак не влияет на характеристики других помещений дома, то плита не может быть признана общим имуществом собственников помещений дома.

Согласно пункту 5 Правил в состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию. Следовательно, газовая плита не отнесена к общему имуществу.

Похожая формулировка предусмотрена пунктом 7 Правил в отношении системы электроснабжения.  В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Другим важным критерием отнесения оборудования к общему имуществу является упоминание об этом в технической документации на дом. Однако, даже в случае отражения на плане места расположения плиты это не влечет автоматического возникновения обязанности управляющей организации по ее замене или ремонту.

Таким образом, теоретически можно требовать бесплатной замены или ремонта указанного оборудования, если имеются убедительные доказательства того, что плита является неотъемлемой частью общедомовой системы. Однако на практике такие случаи нам не встречались. Поэтому данный вариант пока остается только для теории.

Еще одним потенциальным аргументом граждан, требующих бесплатного ремонта или замены плиты, может быть ссылка на то, что плита является не частью общего имущества, а является неотъемлемой частью муниципальной квартиры. Соответственно, так же как в случае с непригодной квартирой, при непригодности плиты ее должен заменить собственник. Однако данный довод тоже, как правило, не выдерживает критики. Во-первых, как правило, нет никаких доказательств того, что квартира предоставлялась с плитой и именно с конкретной плитой. Во-вторых, крайне тяжело доказать, что ее неисправность была вызвана именно естественным износом, а не действиями жильцов квартиры. В-третьих, практически невозможно доказать, что какое-то оборудование является частью квартиры как недвижимого имущества в ситуации, когда наличие или отсутствие такого оборудования ни одним правовым актом не признается обязательным признаком элементом (частью) квартиры.

Существует также много других юридических особенностей оценки данной ситуации (например, связанные с ответом на вопрос, а какой же все-таки статус у плиты, бесплатно предоставленной вместе с квартирой), но об этом мы расскажем в следующий раз в случае, если эти вопросы будут встречаться в нашей практике.

P.S. Убежденные сторонники того, что плиту должны заменить бесплатно, как правило, очень критично относятся к указанным словам про недопустимость неосновательного обогащения. И причина такой критики заключается в том, что для этих людей "бесплатность" является условной. Они считают, что государство (в широком смысле этого слова, включающем любую организацию или орган власти, так или иначе выполняющие публичные функции) давно у них в долгу. Однако возврат таких долгов, как правило, невозможен в рамках правовой системы, поскольку практически невозможно свести точный баланс всех прав и обязательств в отношениях между конкретным человеком, с одной стороны, и государством/обществом, с другой стороны, за весь период жизни этого человека. Поэтому дальнейшие рассуждения в этом направлении относятся, скорее, к сфере философии, социологии, политики и психологии.

Обновление от 06.09.2016. Указанный аргумент о том, что плита, предоставленная с квартирой, является частью квартиры и в случае необходимости капитального ремонта плиты обязанность по ее замене лежит на наймодателе, все-таки может привести к успеху. Как минимум, одно решение суда об этом уже имеется. Но это было бы невозможно без заключения эксперта, подтвердившего полный естественный износ плиты.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 11 марта 2015 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

12.03.2015
Mожем ли мы
оказать вам
помощь
Онлайн-
обращение
Часто
задаваемые
вопросы

Нет такой глупости, которой нельзя было бы исправить при помощи ума или случая, и нет такой мудрости, которой нельзя было бы испортить при помощи глупости или случая

И. В. Гёте
Апрель 2019
ПнВтСрЧтПтСбВс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30