Обзор нового механизма капитального ремонта многоквартирного жилого дома

pagetitle

 Если решение о проведении капитального ремонта не было принято и реализовано собственниками помещений многоквартирного дома до вступления в силу Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ, т.е. до 26.12.2012, то все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, должны решаться в соответствии с изменениями, внесенными указанным законом.

Названным законом Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) дополнен новым разделом IX, состоящим из трех глав и посвященных организации капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Тем самым создается правовая основа для нового механизма проведения капитального ремонта многоквартирных домов, управление которым призван осуществлять региональный оператор (фонд), аккумулирующий средства собственников и (или) контролирующий выполнение капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Теперь собственники должны будут ежемесячно вносить взносы на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). Такая обязанность возникает по истечении четырех месяцев, если более ранний срок не будет установлен законом Архангельской области, начиная с месяца, следующего за тем, в котором будет опубликована региональная программа (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ). Региональная программа капитального ремонта должна содержать перечень многоквартирных домов, перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту, плановый год проведения капитального ремонта согласно очередности и иные сведения (ч. 2 ст. 168 ЖК РФ). Порядок подготовки и утверждения региональных программ должен быть установлен областным законом (ч. 6 ст. 168 ЖК РФ).

Размер взноса является фиксированным, минимальный размер будет установлен законом области, но общее собрание собственников может принять решение об уплате взноса в большем размере (ч.ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Из взносов формируется фонд капитального ремонта, средства которого в дальнейшем расходуются на проектно-сметные работы, работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества и другие связанные с ремонтом цели (ч. 1 ст. 170, ч. 1 ст. 174 ЖК РФ). Собственники помещений вправе выбрать способ формирования фонда из двух возможных (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):

- накопление средств на специальном счете управляющей организации или товарищества собственников жилья. По решению собственников владельцем счета может быть региональный оператор (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ). Такой счет открывается в банке, и на эти денежные средства не может быть обращено взыскание. Они не могут быть арестованы, а в случае банкротства организации они не включаются в конкурсную массу (части 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ). Собственники перечисляют на специальный счет взнос в сроки, установленные для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг (ч. 2 ст. 171 ЖК РФ). Собственники, выбравшие данный способ, должны определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт; перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта; сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта; владельца специального счета (которым может быть и региональный оператор); кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ).

- накопление средств на счете регионального оператора. Региональный оператор учреждается Архангельской областью в форме фонда (некоммерческой организации); региональных операторов может быть несколько (части 1 и 2 ст. 178 ЖК РФ). Собственники, выбравшие данный способ формирования фонда, заключают с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта (ч. 1 ст. 181 ЖК РФ). Оплату собственники будут производить по платежным документам, представленным региональным оператором (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ). Средства, полученные региональным оператором от собственников одного многоквартирного дома, могут использоваться исключительно для целей капитального ремонта этого дома, а также могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах (части 3 и 4 ст. 179 ЖК РФ).

Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта собственники обязаны принять не более чем в течение двух месяцев после опубликования региональной программы (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ). Способ формирования в дальнейшем может быть изменен на общем собрании собственников (ч. 1 ст. 174 ЖК РФ). Следует иметь в виду, что, если осуществляется переход со специального счета на счет регионального оператора, решение вступает в силу через месяц, а в случае, если осуществляется переход со счета регионального оператора на специальный банковский счет, решение вступает в силу через два года (части 5 и 6 ст. 173 ЖК РФ).

Проведение капитального ремонта будет осуществляться, как и раньше, по решению собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатива принятия такого решения может исходить или от собственников, или от лица, которое осуществляет управление домом, или от регионального оператора (части 1 и 2 ст. 189 ЖК РФ). В решении определяется перечень работ по капитальному ремонту; смета расходов на капитальный ремонт; сроки проведения капитального ремонта; источники финансирования капитального ремонта (ремонт может проводиться не только за счет собственников, но также с использованием иных средств, полученных в установленном законом порядке, например, спонсорской помощи, займов, государственной и муниципальной поддержки) (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ).

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ носит рамочный характер, т.е. определяет лишь общие условия регулирования осуществления капитального ремонта. Для его реализации требуется принятие нормативных правовых актов Архангельской области, в том числе определяющих минимальный размер взноса на капитальный ремонт, минимальный размер фонда капитального ремонта, порядок подготовки и утверждения региональной программы капитального ремонта. Кроме того, должна быть принята региональная программа и планы по ее реализации.

Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должен быть утвержден Правительством Российской Федерации. По смыслу положений статьи 168 и 181 ЖК РФ, именно в соответствии с данным порядком будет определяться очередность ремонта и возможность зачета расходов, произведенных собственниками на капитальный ремонт до наступления установленного региональной программой срока.

 

В связи с этим возникает вопрос о том, а что делать в настоящее время. Возможно ли сейчас принять решение о проведении капитального ремонта крыши и его реализации до утверждения региональной программы, принятия иных правовых актов и формирования фонда капитального ремонта?

 В силу положений части 1 ст. 36 и части 1 статьи 166 ЖК РФ ремонт крыши относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, однако капитальность работ может быть точно определена только специалистами в сфере строительства.

В настоящее время отсутствует однозначная определенность в вопросе применения указанных положений ЖК РФ. Однако, основываясь на буквальном толковании положений кодекса, полагаем, что до окончательного формирования региональной системы капитального ремонта собственники помещений не лишены права самостоятельно принять решение о проведении за свой счет капитального ремонта, особенно в тех случаях, когда имеется прямая угроза безопасности жителей дома и иных лиц.

В силу положений гражданского законодательства собственники свободно владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им на праве собственности имуществом (п.п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ). Также собственники обязаны нести расходы на содержание имущества в целях его сохранности, поскольку на них лежит риск его случайной гибели или повреждения (ст.ст. 210 и 211 ГК РФ, часть 1 ст. 39 ЖК РФ).

Содержание общего имущества включает, в частности, текущий и капитальный ремонт (п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила).

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно – услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 12 Правил). В настоящее время собственникам не запрещено принимать решение о ремонте и проводить ремонт за свой счет при условии соблюдения установленных строительных норм и правил, порядка принятия решений общим собранием собственников и ряда других требований.

Более того, в отдельных случаях собственники обязаны проводить ремонтные работы. Например, в случаях, когда физический износ общего имущества достиг предельно допустимых значений либо приближается к ним, и имеется предписание контролирующего органа об устранении нарушений либо имеется отметка в акте осмотра общего имущества (пункты 20, 21 и 22 Правил).

Принятие решения о проведении капитального ремонта находится в исключительной компетенции общего собрания собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Однако принятие и реализация решения о проведении капитального ремонта до утверждения региональной программы, формирования фонда капитального ремонта и принятия необходимых правовых актов связано с финансовыми рисками для собственников.

Так, финансирование собственниками капитального ремонта автоматически не освободит их в дальнейшем от внесения взносов на капитальный ремонт. Многоквартирный дом в любом случае будет включен в региональную программу, будут определены работы по капитальному ремонту и сроки их выполнения.

Согласно части 4 статьи 181 ЖК РФ расходы зачитываются в счет будущих взносов на капитальный ремонт только в случае, если досрочно были выполнены работы, предусмотренные региональной программой и оплата произведена не за счет бюджетных средств или средств регионального оператора. Такой зачет производится в размере, равном стоимости работ, но не свыше чем размер предельной стоимости, который должен быть определен нормативным правовым актом Архангельской области в соответствии с частью 4 ст. 190 ЖК РФ.

Из этого, в частности, следует, что, поскольку в региональную программу могут быть включены не все виды работ, которые, по мнению собственников, необходимы для дома, произведенные ими затраты могут быть не зачтены, а собственники будут обязаны снова уплатить взносы на капитальный ремонт.

Обновление от 16.11.2013

Областной закон от 2 июля 2013 года № 701-41-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области» вступил в силу 19 июля 2013 года. В настоящее время ведется разработка региональной программы капитального ремонта.

Утверждение минимального взноса на капитальный ремонт и региональной программы отнесено к полномочиям Правительства Архангельской области. На официальном портале ЖКХ анонсирована онлайн-конференция по вопросу внедрения нового механизма капитального ремонта.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 25 мая 2013 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

25.05.2013
Mожем ли мы
оказать вам
помощь
Онлайн-
обращение
Часто
задаваемые
вопросы

Мало кому нравятся советы, и меньше всех их любят те, кто больше всех в них нуждается

Филип Честерфилд