Плата за содержание и ремонт

pagetitle

Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В то же время в соответствии со статьей 44 ЖК РФ и пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила содержания), решение о заключении договора управления и, соответственно, решение о размере платы за содержание и ремонт первоначально должно быть принято общим собранием собственников помещений дома.

Законодательством не предусмотрено конкретных максимальных или минимальных размеров платы за содержание и ремонт. Однако из Правил содержания и иных правовых актов, определяющих обязательные требования к техническому и санитарному состоянию дома, следует, что для каждого дома расчетным путем может быть определен минимальный размер платы.

Состав услуг (работ) по содержанию и ремонту должен определяться исходя из необходимости соблюдения всех действующих нормативных правовых актов. Основным в настоящее время является постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

В минимальный перечень, утвержденный указанным постановлением, входят работы и услуги, применимые к домам с разными характеристиками и находящимися в разном техническом состоянии. Конкретный перечень услуг и работ, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290, при управлении дома управляющей организацией указанные условия должны быть определены в договоре управления домом.

Изменение размера платы за содержание и ремонт

Поскольку иной порядок законодательством не определен, изменение платы за содержание и ремонт осуществляется в том же порядке, что и установление платы.

При этом можно выделить следующие этапы заключения соглашения с управляющей организацией:

- разработка управляющей организацией, собственниками или иными лицами проекта решения, проекта договора или соглашения о внесении изменений в действующий договор, включая измененные перечни работ с указанием периодичности и размера платы;

- предварительное согласование проекта с управляющей организацией;

- организация и проведение общего собрания с включением в повестку дня решения по внесению указанных изменений;

- подписание договора или соглашения о внесении изменений между собственниками и управляющей организацией.

В случае если управляющая организация, отказывается от подписания договора, такой договор не может считаться заключенным (в силу положений статьи 432 Гражданского кодекса РФ о заключении договоров).

Во избежание данной ситуации, до вынесения указанного вопроса на общее собрание предлагаемые условия должны быть согласованы с управляющей организацией (желательно в письменном виде, например, в виде предварительного договора с советом дома).

В случае невозможности достичь согласие по изменяемым условиям собственники помещений могут инициировать процесс расторжения договора управления домом, в судебном или внесудебном порядке, а затем – заключить договор с иной управляющей организацией или выбрать иной способ управления домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).

В случае если вы не хотите расторгать договор, но хотите внести изменения договор в принудительном порядке, то в отдельных случаях законодательство это допускает.

Если иное не предусмотрено договором, в соответствии со статьями 450 и 451 ГК РФ и частью 8 статьи 162 ЖК РФ при недостижения согласия об изменении договора, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) при существенном изменении обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть (по сравнению с моментом заключения договора);

3) в иных случаях, предусмотренных законами.

Законом в настоящее время не предусмотрено специальных оснований для изменения договора управления многоквартирным домом в судебном порядке.

Исходя из предоставленной Вами информации, требование об изменении договора обусловлено прежде всего тем, что у Вас отсутствует точная информация о структуре платы за содержание и ремонт и, как следствие, отсутствует возможность контролировать расходование средств по каждой статье расходов. Кроме того, это сопровождается ненадлежащим выполнением управляющей организацией своих обязанностей.

Исходя из анализа судебной практики можно сделать вывод, что указанные причины не являются бесспорными основаниями для изменения договора.

Тем не менее, мы полагаем, что если вам удастся подтвердить систематические нарушения управляющей организации, а также разумность предлагаемых изменений (в том числе обоснованность расчетов), довольно высока вероятность удовлетворения требований о внесении изменений в договор.

При этом обращаем внимание, что внесение изменений в договор не является гарантией того, что работы по содержанию и ремонту будут выполняться надлежащим образом.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 3 января 2015 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

03.01.2015
Mожем ли мы
оказать вам
помощь
Онлайн-
обращение
Часто
задаваемые
вопросы
Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом.
статья 29 Конституции России
Октябрь 2019
ПнВтСрЧтПтСбВс
 
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31