Пожизненная рента

pagetitle

Одним из видов гражданских договоров является договор ренты, разновидностями которого являются договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты. Их важность и необычность обусловлены специфической целью их заключения и социальной направленностью. Данные договоры предназначены для материального обеспечения одной из сторон договора в течение всей оставшейся жизни. Именно поэтому такие договоры, как правило, заключаются пожилыми людьми, которые отдают имеющиеся у них дилые помещения взамен получения поддержки в старости.

Но выполнение важной социальной функции автоматически не означает, что с заключением и исполнением такого договора возникает меньше проблем, чем, например, с договором дарения и тем более, с оформлением завещания. Как и в случае с любым договором, при заключении договора пожизненной ренты (договор пожизненного содержания является его разновидностью) крайне важно как можно более точно определить предмет договора. В случае с договором пожизненной ренты одной из основных сложностей является определение размера ренты, а также размера и стоимости содержания в целом.

Если попытаться простым языком описать, что такое договор пожизненной ренты, то можно сказать, что это обычный договор купли-продажи в рассрочку, с одним исключением - в момент заключения договора невозможно определить ни точную цену покупки, ни период, в течение которого потребуется выплачивать эту цену.

Особенностью договора пожизненной ренты, которой мы хотели бы посвятить настоящую статью, является порядок определения размера ренты и стоимости содержания.

В настоящее время пунктом 2 статьи 597 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что размер пожизненной ренты по договору, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты.

В отношении договора пожизненного содержания с иждивением пунктом 2 статьи 602 ГК РФ аналогичным образом минимальный размер общей стоимости содержания определен исходя из величины прожиточного минимума - не менее двукратной величины прожиточного минимума. 

Безусловно, после этой информации должен возникнуть вопрос о том, что понимается под бесплатным отчуждением имущества (квартиры), если при этом выплачивается ежемесячная рента. Действительно, слово "бесплатно" здесь используется условно. По существу, стороны при заключении договора могут определить, какую часть будущих выплат они будут условно называть платой за передаваемое имущество, а какая часть будет считаться рентой (содержанием).

Однако юридичиеские и финансовые последствия такой условной бесплатности соверешенно конкретные. В случае если договор ренты предусматривает платную передачу имущества, то указанные ограничения допустимых размеров ренты (стоимости содержания) не применяются. С учетом того, что размер прожиточного минимума пенсионера составляет более 8,5 тысяч рублей (за III квартал 2014 года), такие ограничения могут быть весьма существенными для плательщиков ренты.

Описанные выше положения действуют с декабря 2011 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 30 ноября 2011 года № 363-ФЗ, который предположительно был предназначен для устранения противоречий с Конституцией Российской Федерации, выявленных Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 27.11.2008 № 11-П.

Основной смысл выявленного противоречия заключается в том, что ранее указанные положения статей 597 и 602 ГК РФ предусматривали, что минимальный размер рентных платежей зависел от минимального размера оплаты труда (один и два МРОТ соответственно). Проблема заключалась в том, что Федеральный закон от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» предусматривал, что МРОТ, который был установлен для регулирования трудовых отношений и который регулярно индексировался, не мог применяться к гражданско-правовым отношениям, в том числе к рентным отношениям. В результате МРОТ, исходя из которого следовало исчислять рентные платежи, не изменялся с 2001 года и составляет 100 рублей.

Понятно, что в тех случаях, когда договор ренты предусматривал привязку рентных платежей или их индексацию к МРОТ, размер ренты фактически оказывался замороженным, независимо от роста потребительских цен и инфляции. Более того, такая "заморозка" являлась абсолютно законной, хотя, очевидно, она существенно ущемляла права получателей ренты, права которых вроде бы должны были защищаться в первую очередь. Нан наш взгляд, такая ситуация совершенно обоснованно была признана судом неправильной, а на федерального законодателя была возложена обязанность устранить противоречие до 1 июля 2009 года.

Однако, приняв указанный Федеральный закон от 30 ноября 2011 года № 363-ФЗ, законодатель устранил противоречие только в отношении тех договоров, которые предусматривали бесплатную передачу жилых помещений. Для остальных договоров с принятием указанного закона ситуация никак не изменилась, т.е. постановление Конституционного Суда Российской Федерации не исполнено до настоящего времени.

В итоге, для того чтобы защитить права получателей ренты по договорам, в которых размер рентных платежей был увязан с МРОТ, требуется либо договариваться с плательщиком ренты о внесении изменении, либо вносить изменения или расторгать договор в судебном порядке.

Одно из правовых оснований для расторжения или изменения такого договора предусмотрено статьей 451 ГК РФ – существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Как показывает судебная практика, расторжение договора ренты по этому основанию является крайне затруднительным в ситуации, когда плательщик ренты не согласен с этим. Фактически защищая стабильность оборота и сохранение договорных отношений, суды "принуждают" стороны к изменению договора. Весь вопрос заключается в том, а как изменить договор? Но это уже отдельная история.

Как обычно, мораль заключается в том, что при любых ловушках, оставленных законодателем, стороны договора могут заранее защитить свои интересы, урегулировав все основные вопросы еще при заключении договора, а не пытаться оправдывать свои проблемы недостатками законотворчества. Поэтому снова и снова мы не устаем повторять: "Внимательно читайте договор перед тем, как его подписать! При возникновении вопросов задавайте их! Консультируйтесь с юристами! Даже если консультация будет платной, все расходы окупятся!"


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 3 января 2015 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

03.01.2015
Mожем ли мы
оказать вам
помощь
Онлайн-
обращение
Часто
задаваемые
вопросы

Умение ставить разумные вопросы есть уже важный и необходимый признак ума и проницательности

Иммануил Кант
Ноябрь 2019
ПнВтСрЧтПтСбВс
    
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30