Право собственности на участок под многоквартирным домом

pagetitle

Вопросы о том, как оформить права на участок под многоквартирным домом, возникают довольно часто. Но значительно меньше людей, задающихся таким вопросом, реально приступают к его решению и доводят дело до конца.

Это далеко не случайно. Как и любой другой вопрос, связанный с многоквартирным домом, этот несет с собой множество других проблем.

В некоторых случаях участки уже оформлены и находятся в собственности владельцев помещений дома, но, по нашим неточным оценкам, таких домов довольно немного. В основном, участки не сформированы.

Если вас интересует ответ на вопрос о том, нужно ли тратить свои силы, деньги и время на формированиие участка, то каждый должен решать сам, предварительно проконсультировавшись с юристом, с местной администрацией и соседями-собственниками. Обычно ответ на этот вопрос зависит от ценности участка и размера придомовой территории. Если ценность участка и дома относительно низкая и придомовой территории фактически нет, то нет экономического смысла и в оформлении земельного участка.

В настоящую статью мы включили основную правовую информацию об оформлении таких участков.

По общему правилу, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади жилого помещения (отношение площади жилого помещения к общей площади жилых и нежилых помещений дома). 

Приобретение данного права происходит автоматически после формирования участка и постановки его на кадастровый учет, т.е. регистрация права не является обязательной, хотя в некоторых случаях может быть желательной. Таким образом, ключевым этапом оформления прав является формирование участка. 

Данный вывод основан на статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой земельный участок, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) до 1 марта 2005 г. и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Той же статьей предусмотрено, что, по общему правилу, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование (межевание) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Однако указанная норма не означает, что, если решением общего собрания не принято решение о формировании участка, собственник помещения в доме не вправе самостоятельно инициировать процесс формирования участка под домом.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П признана неконституционной часть 3 статьи 16 указанного Федерального закона № 189-ФЗ, которая препятствовала собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции Российской Федерации.

Таким образом, принятие решения общим собранием может упростить проведение процедуры, особенно в части несения расходов на межевание, поскольку собственники помещений дома могут совместно профинансировать работы по формированию участка. Однако отсутствие решения общего собрания собственников на данный момент не может являться препятствием для формирования дома по заявлению любого из собственников.

Для формирования земельного участка собственнику следует обратиться в орган местного самоуправления (обычно это местная администрация муниципального района или городского округа) с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом и участка, необходимого для его эксплуатации.

Поскольку законодательство не предусматривает точных критериев для определения того, какова должна быть площадь формируемого участка, местная администрация, скорее всего, будет склонна сформировать участок с наименьшей возможной площадью (по контуру дома).

В связи с этим в заявлении о формировании участка следует сразу указать предпочтительные размеры и контуры участка с обоснованием необходимости формирования именно такого участка (с приложением плана). Спор об этом может быть передан на рассмотрение суда.

После принятия местной администрацией решения о формировании участка и определения схемы участка потребуется проведение межевания. Межевание проводится кадастровыми инженерами и является платным. Лицо, оплачивающее данные работы, вправе обратиться к любому кадастровому инженеру по своему выбору (цены, сроки и иные условия выполнения работ могут существенно отличаться).

Поскольку законодательством не определено иное, расходы по межеванию могут быть возложены на заявителя и иных собственников дома. При необоснованном отказе местной администрации взять на себя расходы по межеванию (хотя бы в части помещений, находящихся в муниципальной собственности) вы можете его обжаловать, но это может значительно затянуть процесс формирования участка.

Бывают случаи, когда межевание уже было проведено ранее. Точную информацию об этом вы можете получить в органах Росреестра.

После межевания и постановки участка на государственный кадастровый учет вы можете зарегистрировать своё право общей долевой собственности на земельный участок, однако это не обязательно, поскольку право возникнет в силу закона.

Действующим законодательством для органа местного самоуправления не установлено сроков, в течение которых необходимо провести формирование земельного участка. Поэтому данная процедура может затянуться на длительный срок в зависимости от возможностей бюджета и иных обстоятельств.

В случае если вас не устраивают сроки межевания за счет местного бюджета, вы вправе самостоятельно заключить договор с организацией, занимающейся проведением межевания, на платной основе.

Процедура межевания нужна для создания межевого плана, который в свою очередь необходим для постановки земельного участка на кадастровый учет. Межевание представляет собой комплекс землеустроительных работ, связанных с установлением, восстановлением и закреплением на местности границ участка земли, а также с определением его размера и местоположения. После проведения межевания, участок земли следует поставить на государственный кадастровый учет.

Процедура государственного кадастрового учета представляет собой описание земельного участка и его индивидуализацию в Государственном кадастре недвижимости, вследствие которых каждый участок земли приобретает характеристики, позволяющие выделить его из других. Проведением постановки земельных участков на кадастровый учет занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно – Росреестр) и подведомственные ей учреждения (предприятия).

Для прохождения процедуры государственной регистрации права собственности на участок, заявителю необходимо обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) по месту нахождения объекта недвижимости с заявлением и иными документами, в том числе:

- документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт гражданина РФ);

- платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий;

- межевой план и документы, подтверждающие формирование земельного участка;

- документы на жилое помещение, если права на него еще не были зарегистрированы.

Кроме того, в установленных законом случаях могут потребоваться и иные документы. Поскольку законодательство может измениться, для получения более точной информации следует обратиться за консультацией в регистрирующий орган.

В случае незаконного отказа в формировании участка вы вправе оспорить решение регистрирующего органа или местной администрации в суде, а также обратиться с жалобой в прокуратуру.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в вашей конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах, с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе нормативных правовых актов по состоянию на 12 августа 2016 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

12.08.2016
Mожем ли мы
оказать вам
помощь
Онлайн-
обращение
Часто
задаваемые
вопросы
К тому, что составляет предмет владения очень большого числа людей, прилагается наименьшая забота. Люди заботятся всего более о том, что принадлежит лично им; менее заботятся они о том, что является общим, или заботятся в той мере, в какой это касается каждого. Помимо всего прочего люди проявляют небрежность в расчете на заботу со стороны другого.
Политика. Книга II
(335—322 до н.э.)

Аристотель