Дачные участки. Пограничная угроза и негаторный иск

pagetitle

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Именно эти слова содержатся в статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), которая, по существу, является основной нормой права при разрешении пограничных споров между владельцами дачных участков.

Практика показывает, что самым лучшим способом разрешения споров соседями является соглашение. Это и дешевле, и быстрее, и спокойнее для всех участников отношений. Однако этим более простым путем пользуются далеко не все. Иногда просто в связи с непониманием ситуации, а иногда сознательно выбирая более затратный путь, пытаясь таким образом наказать соседа и, в конце концов, себя самого. И это относится не только к земельным спорам, но и, например, к спорам между владельцами соседних квартир по поводу шума и громкости звуков.

В настоящей статье мы не будем говорить о шумных соседях (хотя, с юридической точки зрения, это очень похожая ситуация), а рассмотрим случай, когда владелец расположенного рядом с вами участка слишком близко к забору поставил какие-то постройки и посадил кустарник.

При каких условиях ваши требования, скорее всего, будут удовлетворены судом?

Общим принципом является то, что использование своих прав не должно осуществляться во вред соседям. В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Следовательно, если будут допущены нарушения ваших прав со стороны соседа (даже если при этом сосед не выходит за границы своего участка), то вы можете требовать не только устранения нарушений (способ устранения может быть различным), но и возмещения убытков, а также привлечения его к ответственности в иной форме.

Объем прав и обязанностей владельца земельного участка и его соседей зависит от многих факторов. Прежде всего, от вида права на земельный участок (собственность или пользование), условий его предоставления (установлены ли какие-то ограничения, обременения, сервитуты), категории земель и вида их целевого назначения.

В настоящей статье мы рассмотрим только один вариант, при котором оба соседа являются собственниками своих участков и являются членами садоводческого некоммерческого объединения; участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения и не установлено никаких ограничений, обременений.

Основными документами, регулирующими права и обязанности сторон конфликта в такой ситуации являются Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Федеральный закон № 66-ФЗ).

Так, согласно подпунктам 1, 4, 5, 8 пункта 2 статьи 19 Федерального закона № 66-ФЗ член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан:

- нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства;

- не нарушать права членов такого объединения;

- соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты;

- соблюдать градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные требования (нормы, правила и нормативы).

Но гораздо чаще в таких случаях ссылаются на технические документы, которыми предусмотрены конкретные расстояния между отдельными видами построек и сооружений.

Требования к планировке и застройке садоводческих товариществ установлены сводом правил СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97», утвержденным Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2010 № 849 (далее – СП 53.13330).

В частности, пунктом 6.7 СП 53.13330 установлено, что минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от:

жилого строения (или дома) — 3 м;

постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м;

других построек — 1 м;

стволов высокорослых деревьев — 4 м, среднерослых — 2 м;

кустарника — 1 м.

Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.)

При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.

Кроме того, согласно пункту 6.8 СП 53.13330 по санитарно-бытовым условиям минимальное расстояние от жилого дома до уборной составляет 8 м. Указанное расстояние должно соблюдаться и между постройками, расположенными на смежных участках.

Разумеется, при судебном разбирательстве потребуется выяснить, какая сторона первой возводила свои постройки и высаживала растения, а после этого – выяснить, были ли соблюдены установленные требования.

Иногда для удовлетворения ваших требований достаточно просто доказать нарушение предельных расстояний, но вполне может возникнуть вопрос о правомерности возведения построек (и не только соседских, но и ваших). Ответ на вопрос, нужно ли получать разрешение на строительство на своем участке будет зависеть, в первую очередь, от технических характеристик постройки.

Общий перечень случаев, когда не требуется предварительно получать разрешение на строительство, предусмотрен частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. К таким случаям относятся, в частности, строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); а также строительство строений и сооружений вспомогательного использования. Даже если вы уверены, что ваша постройка является некапитальной, экспертиза может прийти к обратному выводу.

Отсутствие разрешения может привести к тому, что вашу постройку признают самовольной и обяжут снести в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса или просто суд не будет рассматривать ее в качестве вашей постройки и посчитает, что отсутствуют нарушения, даже если указанные расстояния не были соблюдены.

Какие требования вы можете предъявить владельцу соседнего участка и как их обосновать?

Основным является требование об устранении нарушений – например, снести дом (постройку, пристройку, сарай); демонтировать забор, навес; убрать насаждения.

Помимо этого можно предъявить требование о возмещении убытков (если они имеются). В таких пограничных случаях, как правило, сложно обосновать и рассчитать реальный ущерб, причиненный вашим насаждениям или почве. Для этого, скорее всего, потребуется проведение экспертизы, которая позволит установить, что расположение построек соседа привело к заболеваниям растений, повышению влажности, уровня подземных вод и т.п.

При наличии спора между сторонами и отсутствии явных нарушений судебное разбирательство, как правило, сводится не к выяснению того, были ли нарушены ваши права, а к тому, были ли нарушены указанные нормативные правовые акты. Это можно увидеть на примере одного из недавних дел, дошедших до Верховного Суда Российской Федерации. Определение от 03.12.2013 по делу № 15-КГ13-4 размещено здесь на нашем сайте.

Как видно из указанного дела, успех в суде во многом зависит от наличия или отсутствия заключений официальных контрольных и надзорных органов, например заключений органов пожарного надзора (надзорные подразделения МЧС России), строительного и земельного надзора (профильные подразделения местных администраций, а также инспекция госстройнадзора области).

Конечно, может еще возникнуть (и довольно часто возникает) вопрос о том, а правильно ли установлен забор и соответствуют ли фактические границы тем границам участков, которые предусмотрены правоустанавливающими документами. Но это уже отдельная история…  


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной платной или бесплатной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу (адвокату), специализирующемуся в соответствующих вопросах с предоставлением необходимых документов по делу.

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 19 января 2014 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого.

19.01.2014
Mожем ли мы
оказать вам
помощь
Онлайн-
обращение
Часто
задаваемые
вопросы

Нет ничего скучнее людей, которые всегда соглашаются с вами; это то же самое, что разговаривать с эхом

Жан Пети-Сан